Thema’s > Huis kopen in Frankrijk

Kopen van onroerend goed in Frankrijk
Deze pagina is bedoeld voor mensen met plannen voor het aankopen van onroerende goederen met een woonfunctie in Frankrijk. We wijzen u er op dat deze pagina slechts een indicatieve samenvatting is voor het kopen van een huis in Frankrijk. U bent ten allen tijde zelf verantwoordelijk voor uw transacties. Wij nemen geen enkele verantwoording voor de hier opgenomen informatie en aanvaarden ook geen enkele aansprakelijkheid.

Regionale verschillen
De prijzen van de huizen in Frankrijk verschillen per regio. Op zoek naar een optrekje in Frankrijk belanden de meeste buitenlanders aan de Côte d’Azur of in de Provence. Het effect op de woningprijzen laat zich raden. Maar laat u niet ontmoedigen: in andere, minstens even charmante regio’s zijn er nog altijd leuke huizen tegen aantrekkelijke prijzen te koop.

De Franse woningmarkt heeft de afgelopen tien jaar een enorme prijsverhoging gekend. De huizen werden in topjaren snel 10 tot 15 % duurder. Maar de markt lijkt nu toch wat af te koelen. Volgens schattingen van de Fédération Nationale des Agents Immobiliers (Fnaim) bedroeg de prijsstijging in 2006 op de secundaire markt ‘slechts’ 7 %. En op de nieuwbouwmarkt moest men zelfs tevreden zijn met 3 tot 5 %.

In toeristische plaatsen heeft de vraag naar woningen van de buitenlandse kopers de prijzen sterk doen toenemen. In Frankrijk zijn op gewilde plekken nog maar weinig leegstaande huizen te vinden. Omdat de Fransen zelf ook vaak een tweede huis kopen, is het aanbod schaarser. Maar ook de Britten hebben zich gemanifesteerd op de Franse woningmarkt. Maar ook tussen de verschillende toeristische regio’s zijn er nog grote prijsverschillen.

De gemiddelde verkoopprijs van een woning in Frankrijk bedraagt ongeveer 200.000 euro. Achter dit gemiddelde schuilen grote verschillen. Een klein appartement kun je overal in Frankrijk nog wel vinden voor onder de 100.000 euro. In Parijs is de gemiddelde m²-prijs voor een appartement bijna 7000 euro, met uitschieters in het zesde (10.350 euro) en zevende (9900 euro) arrondissement. Ter vergelijking: in Rijsel ligt de gemiddelde m²-prijs voor een appartement nu op 2700 euro.

Voor echt goedkope woningen, moet u naar het, meer afgelegen, landelijke gebied. Eigenlijk is het vooral de grond die erbij hoort, die maakt dat we het dan hebben over ‘koopjes’. In de Provence is de minimumprijs voor een villa met vier kamers 165.000 euro. Voor een vrijstaand huis aan de Cote d’Azur moet al snel een paar eurotonnen worden gerekend. Dit alles heeft te maken met de verschillen in economische ontwikkeling, vergelijk het met bijvoorbeeld Amsterdam centrum en Oost-Groningen…

Mogelijkheden
Een buitenlander is in Frankrijk volledig vrij onroerend goed kopen. Velen zijn u inmiddels voorgegaan. Frankrijk is het populairste land voor de aanschaf van een tweede huis door Nederlanders, met daarna Portugal en Spanje.

Particulieren of Makelaars
Of je nu een huis wilt kopen of verkopen, er is een manier om je veel geld te besparen: doe het zonder makelaar. De courtage die een makelaar krijgt bedraagt al gauw enkele procenten van de prijs van het huis – dus tel uit je winst. Daar staat tegenover dat je wel het een ander moet regelen als je de makelaar overslaat. Wat precies? Op deze pagina krijg je een indruk. We pretenderen zeker niet compleet te zijn.

Op het platteland en in kleinere steden is het een stuk eenvoudiger door de kleinere schaalgrootte. Ons advies is om eerst tijd te investeren om plaatselijk mensen te leren kennen om zo later met een van die Franse kennissen als plaatselijk bekende eens rond te kijken e.e.a. in combinatie met het raadplegen van de gebruikelijke plaatselijke advertentiebladen. Niet zelden zijn alleen op deze wijze de mooiste woonverblijven te vinden en vaak voor aanzienlijk minder geld dan door een makelaar voor dergelijke objecten (wanneer ze die al hebben) zou worden gevraagd.

Maar ook het kopen van een huis mét makelaar is een goede optie. Een vertrouwde en goed bekend staande makelaar kan de aankoop voor een groot deel afhandelen voor u. Daar komt natuurlijk nog bij dat deze makelaars uw taal, of Engels/Duits, spreken en uw verwachtingen kennen. Of u wél of géén gebruik maakt van de diensten van een makelaar is derhalve afhankelijk van uw eigen situatie en bekendheid met de plaatselijke situatie.

Neem in elk geval de tijd om een advocaat te zoeken waarin u vertrouwen heeft, deze zal met enige ondersteunende werkzaamheden van uw kant aan de kosten voor grondboek opvraag, leges, koopcontract e.d. minimaal 2% kosten. Hulp van een bevriende en door u vertrouwde Fransman is hierbij vrijwel onmisbaar omdat u na de aankoop immers ook diverse besognes zult krijgen waarvoor u niet altijd naar Frankrijk kunt of wilt reizen.

Attentiepunten bij beoordeling van objecten in provincie en stad
Let allereerst op de aantrekkelijkheid van de locatie; er bestaan schitterende gebouwen op werkelijk idioot slechte locaties, indien men u iets laat zien let dan goed op de omgeving. In de provincie al gauw ca. 20 km om het object en in de stad het gehele district en de direct naastgelegen districten.

Speciale aandacht verdient ook de onderhoudsstaat van de objecten. Veel huizen die te koop worden aangeboden zijn naar onze maatstaven redelijk verwaarloosd. Het kost vaak veel geld om deze objecten, wederom naar onze maatstaven, bewoonbaar te maken.

Kortom leg op iedere slak zout en blijf vooral plaatselijk bekenden vragen naar hun mening alsof zij het zouden kopen.

Ook zijn niet overal de “normale” voorzieningen aanwezig. Telefoon is er altijd wel aan te leggen, zelfs midden in de woestenij, dat is dan een mobiele aansluiting (er wordt een kastje in je huis opgehangen), je kunt er ook via Internetten – wel een langzame verbinding maar het werkt prima. Verder willen we graag elektriciteit… en dat mist vandaag de dag nog in de meeste echt goedkope huizen of boerderijtjes op het platteland evenals stromend water uit een waterleiding en gas.

Let zowel op bereikbaarheid met openbaar transport als met de auto. Autoverlichting en overzicht op wegen zijn buiten steden soms slecht. Wanneer u vanuit Nederland of België (komend van snelwegen en gewend aan een stevig tempo) nog geruime tijd dit soort wegen tot aan uw woning dient af te leggen is het de vraag of u deze woning mét deze wetenschap ook had gekocht.

De ligging i.v.m. de invloed van moeder natuur (overstromingen, hoge waterstand op lager gelegen locaties en niet alleen naast een rivier, zijn belangrijk. Buren die het maar verschrikkelijk vervelend vinden dat zij geen geld hadden het object te kopen en hun best zullen doen het alsnog goedkoop te krijgen: u bent immers de vreemdeling!

Een afdoende verzekeringspolis is sterk aan te raden als buitenlander omdat u niet altijd ter plekke aanwezig bent. Er zijn tal van goede verzekeringsmaatschappijen, velen zijn zelfs Franse dochters van de grote Nederlandse verzekeraars. Het sluiten van een polis zal lokaal moeten gebeuren, vanuit Nederland of België is dit niet mogelijk.

Extra Kosten
In Frankrijk zijn de kosten koper (overdrachtsbelasting en notariskosten) afhankelijk van de regio ca. 9% (Nederland ca. 10%).

De bijkomende kosten (Kosten Koper) die u in Frankrijk kunt verwachten zijn:

• kosten advocaat, tolk, leges en verdere administratieve kosten: ca. 4% van de koopprijs; Hierbij moet u denken aan Controle hypotheekregister, Verkrijgen benodigde vrijwaring van burgemeester plaats van vestiging, indien nodig Taxatierapport, Paspoort verificatie van koper, Rechtbankkosten
• Overdrachtsbelasting (4,8 %)

Daarnaast kunt u te maken krijgen met andere kosten:

• Afhankelijk van de indruk die de verkoper op u maakt vervangt u eventueel direct de toegangssloten.
• Vergeet de kosten van de verbouwing, zoals de aanleg van gas, water en licht niet.
• Ook de beveiliging zult u moeten investeren; u bent immers gedurende langere tijd niet aanwezig in uw nieuwe tweede onderkomen.

Hypotheek tweede huis in Frankrijk
Voor het kopen van huizen binnen de EU geldt meestal dat de bank ze wil financieren tot 75% van de taxatiewaarde. Dat betekent dat er een deel uit eigen geld betaald moet worden. Een mogelijkheid is om op de overwaarde van de eerste woning te gebruiken, en als onderpand te laten gelden voor een lening of krediet.

De voorwaarden van de financiële aanbieders verschillen van aanbieder tot aanbieder evenals de voorwaarden per aanbieder per land waar de woning in het buitenland gelegen is. We adviseren u dan ook om contact op te nemen met verschillende aanbieders en hun offertes onderling te vergelijken.

(Dubbel) belasting betalen over uw tweede huis in Frankrijk
Dubbele belastingheffing is het fenomeen dat voor dezelfde periode tweemaal belastingen worden geheven, door twee landen. Dit kan gebeuren wanneer twee landen tegelijk hun fiscale soevereiniteit uitoefenen (dit is het recht om alle elementen te belasten die een band hebben met hun territorium). Nederland vindt in principe dat het ’t totale inkomen van zijn inwoners mag belasten. Frankrijk stelt zich op het standpunt dat het belasting mag heffen over huizen op zijn grondgebied. Voor beide standpunten is iets te zeggen, zodat een verdrag waarin de regels werden vastgelegd noodzakelijk was. Gelukkig bestaat dat verdrag dan ook al jaren. In het verdrag is Frankrijk aangewezen als het land dat onroerend goed en de inkomsten daaruit (huur bijvoorbeeld) mag belasten. U moet dus belasting betalen in Frankrijk over de huurinkomsten uit uw tweede woning.

Wanneer u uw huis niet verhuurt, merkt u overigens meestal weinig van het feit dat u onder de Franse belastingwet valt, want in Frankrijk gaat men pas vermogensbelasting betalen bij een huis dat na aftrek van de eventuele hypotheek meer dan € 760.000 euro waard is. Dat u in de praktijk geen belasting betaalt, wil niet zeggen dat u niet onder de Franse belastingregeling valt. U valt onder de Franse regels en die regels kunnen bepalen dat u niets hoeft te betalen.

Nederland is nog wel bevoegd om de waarde van een huis in Frankrijk mee te tellen bij het bepalen of er in Nederland in box 3 belasting verschuldigd is. Nadat bepaald is hoeveel belasting er schuldig is wordt er vervolgens niet door Nederland geheven op de waarde van het huis in Frankrijk. De waarde van het huis in Frankrijk zélf wordt dus niet in Nederland belast, de waarde wordt alleen gebruikt om te zien of men over de rest van het vermogen belasting verschuldigd is.

De Franse fiscus heeft lijsten van mensen die een huis kopen. De lijst kopers met een adres in Nederland wordt doorgemaild naar de Nederlandse belastingdienst. Wanneer u uw huis gewoon opgeeft aan de fiscus heeft u niets te vrezen. Zoals u hierboven hebt kunnen lezen, blijft de schade dan meestal beperkt.

Na de aankoop een huis (laten) beheren in Frankrijk
Uiteraard kan www.FrankrijkalsVakantieland.nl u behulpzaam zijn om de uw tweede huis onder de aandachtig te brengen van huurders, maar regelmatige lokale aanwezigheid van u of een plaatselijke vertrouweling is zeer gewenst indien u niet periodiek (zeg maandelijks) naar uw tweede huis in Frankrijk gaat. U kunt natuurlijk het geluk hebben dat u een familielid of vertrouweling in Frankrijk heeft wonen die uw huis beheert. In alle andere gevallen zult u toch iemand moeten vragen om verschillende werkzaamheden uit te voeren aan en om het huis tijdens uw afwezigheid. Hierbij kunt u denken aan:

• Huis en tuin onderhouden en
• Huis schoonmaken, regulier en bij vertrek gasten.
• Het huis “luchten”.
• De was doen als er gasten geweest zijn, 1 keer per week schoon beddengoed brengen.
• De sleutel beheren, gasten ontvangen, huur innen en het huis inspecteren bij vertrek.
• Toezicht houden tijdens verblijf van de gasten maar zeker ook als er geen gasten verblijven.
• ’s Winters moet de verwarming worden gecontroleerd,
• de sneeuw worden weggeschept van het huis en
• Zorg dragen voor de betaling van (toeristen)belasting en verzekeringen enz.
• De instanties zullen soms officiële stukken of rekeningen naar uw adres in Frankrijk sturen. Zolang die op de deurmat liggen kunt u daar niet op reageren.

Meestal is er wel iemand te vinden die deze werkzaamheden voor u wil verrichten. De kosten die hieraan verbonden zijn vallen wel mee. Natuurlijk bepaalt de locatie van het onroerend goed (voor een deel) ook de hoogte van de vergoeding.

We adviseren u een bankrekening in Frankrijk te openen en uw plaatselijke vertegenwoordiger hiervoor te machtigen. U kunt dan vanuit Nederland steeds geld overmaken om de rekeningen te laten betalen. Indien u er voor zorgt dat de bankrekening altijd net voldoende saldo heeft en de maandafschriften naar Nederland worden verzonden, naast het faxen van de betaalde rekeningen (betaalbewijs met postkantoorstempel) heeft u controle waardoor u hooguit één keer bedrogen kunt worden.

We hopen u met deze pagina niet ontmoedigd te hebben, maar we willen een waarschuwing geven om goed op te letten bij aankopen van onroerend goed in Frankrijk en indien nodig kordaat en met tijdig verworven deskundigheid op te treden op een manier die Fransen begrijpen. Tenslotte zijn er fantastische objecten te koop voor iemand die zich grondig voorbereid en waakzaam is !

Veel plezier gewenst met uw voorbereidende werkzaamheden, succes met uw speurtocht en eventuele aankoop en last but not least uw woongenot van het gekochte huis of appartement in Frankrijk. Als u voor de verhuur van uw nieuw aangeschafte woning uw woning onder de aandacht van vakantiegangers in Nederland en België wilt brengen neem dan even contact met ons op, we zijn u graag behulpzaam.